Rispetto al 2021, le società immobiliari svedesi hanno aumentato la quota di debito a tasso fisso (ovvero a costo predefinito, non variabile con il mercato), il che le rende meno vulnerabili nell'immediato ai rialzi dei tassi. Tuttavia, la durata media delle coperture sui tassi di interesse è scesa da circa 3,4 anni nel 2021 a circa 2,7 anni oggi, il che significa che nel medio termine la protezione si esaurisce più rapidamente. Società come Fastpartner, Fabege, Corem, Catena e NP3 mostrano durate medie delle coperture inferiori a 2 anni, rendendole le più esposte. La logica è semplice: quando le coperture scadono, il debito viene rinnovato ai tassi di mercato correnti, che sono significativamente più alti. Il risultato netto è che la protezione odierna è maggiore rispetto al 2021, ma la vulnerabilità futura è aumentata.

L'ICR (Interest Coverage Ratio, ovvero il rapporto tra i profitti operativi e gli interessi pagati sul debito) è l'indicatore chiave per capire se una società riesce a sostenere i propri debiti. Un ICR inferiore a 1,5 volte è generalmente considerato problematico dai creditori e dalle agenzie di rating. Con un tasso base che si stabilizza intorno al 3,5% e margini bancari tra 100 e 200 punti base aggiuntivi, il costo complessivo del debito per queste società potrebbe attestarsi tra il 4,5% e il 5,5% nel lungo termine. In questo scenario, Danske Bank conclude che non vi è alcuna prospettiva di miglioramento significativo degli ICR, anzi: se i tassi rimangono elevati, molte società vedranno deteriorarsi questo indicatore nel tempo. Nello scenario più avverso con tasso base al 3,5%, alcune realtà potrebbero trovarsi in difficoltà concrete nel mantenere metriche creditizie accettabili.

Una differenza cruciale rispetto al ciclo 2021-2022 è che oggi l'inflazione svedese (misurata dal CPI, l'indice dei prezzi al consumo) è molto bassa, intorno all'0,9-1,6% annuo, contro un picco del 10,8% raggiunto nel 2022. Questo è rilevante perché molti contratti di affitto commerciale sono indicizzati al CPI: quando l'inflazione è alta, i canoni salgono automaticamente, compensando in parte i maggiori costi finanziari. Oggi questa valvola di sicurezza non è disponibile, il che significa che le società immobiliari non possono contare su aumenti dei ricavi da locazione per bilanciare il rialzo degli interessi. Di conseguenza, anche i valori degli immobili sono a rischio: se i tassi salgono senza che i canoni crescano proporzionalmente, i rendimenti immobiliari richiesti dal mercato (yield) si espandono, comprimendo le valutazioni degli asset.

Gli spread creditizi (il premio aggiuntivo in punti base che gli investitori richiedono per comprare obbligazioni societarie rispetto ai titoli di Stato, che rappresentano il rischio minimo) si sono allargati di recente per il settore immobiliare svedese, ma rimangono storicamente contenuti. Secondo Danske Bank, questi spread non riflettono ancora adeguatamente il rischio derivante dai recenti movimenti dei tassi. In altre parole, il mercato obbligazionario non sta ancora prezzando correttamente il deterioramento futuro degli ICR e la vulnerabilità delle valutazioni immobiliari. Tra i nomi più rischiosi nel segmento investment grade (obbligazioni di qualità elevata) spiccano Hemsö e Balder, mentre Vasakronan e Castellum sono visti come nomi più difensivi. Nel segmento high yield (obbligazioni ad alto rendimento e maggiore rischio), Diös ed Emilshus emergono positivamente per solidità operativa.